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3月份以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪調(diào)控?zé)岢?。?jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年全國(guó)“兩會(huì)”之后,已有10多個(gè)城市出臺(tái)了新一輪的樓市調(diào)控新政,內(nèi)容涉及限購(gòu)、鼓勵(lì)和保障公積金貸款、搖號(hào)購(gòu)房、扶持剛需買房等。業(yè)內(nèi)人士指出,在“分類調(diào)控、因城施策”這一基調(diào)的指引下,出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市范圍不斷擴(kuò)大。

3月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪調(diào)控?zé)岢?。?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)“兩會(huì)”之后，已有10多個(gè)城市出臺(tái)了新一輪的樓市調(diào)控新政，內(nèi)容涉及限購(gòu)、鼓勵(lì)和保障公積金貸款、搖號(hào)購(gòu)房、扶持剛需買房等。

業(yè)內(nèi)人士指出，在“分類調(diào)控、因城施策”這一基調(diào)的指引下，出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市范圍不斷擴(kuò)大，調(diào)控力度不斷加強(qiáng)。在加強(qiáng)各城市分類調(diào)控的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制開(kāi)始發(fā)力，顯著表現(xiàn)如住房租賃市場(chǎng)建設(shè)提速，中央及各地政府正在通過(guò)政策引導(dǎo)加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，這些都有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

新一輪調(diào)控更加精準(zhǔn)

2018年政府工作報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”這為這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下基調(diào)。

進(jìn)入3月，昆明首先出臺(tái)樓市調(diào)控政策，安徽省阜南縣緊隨其后。隨后，包括杭州、南京、廣州、成都等城市紛紛開(kāi)啟調(diào)控模式，長(zhǎng)沙、大連、深圳、海南等多地提出差別化購(gòu)房措施。此外，山東、江西等地也于今年首次提出，房?jī)r(jià)上漲壓力大的縣市限制住房轉(zhuǎn)讓，并適時(shí)采取認(rèn)房認(rèn)貸、限貸、限購(gòu)等措施。

相關(guān)人士表示：全國(guó)“兩會(huì)”過(guò)后，出臺(tái)政策的城市大都集中在一二線，這類城市的短期調(diào)控在不斷趨緊，大連加入限購(gòu)、杭州加入買房搖號(hào)大軍等都是調(diào)控加碼的直接體現(xiàn)。

2018年一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫(kù)存”的推動(dòng)下可能持續(xù)小幅上行態(tài)勢(shì)。而全國(guó)兩會(huì)期間已經(jīng)明確了短期調(diào)控不放松、長(zhǎng)效機(jī)制深化落實(shí)的方向。所以一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)出臺(tái)新政直指市場(chǎng)穩(wěn)定，并且政策也更加結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，向剛需和無(wú)房家庭提供更多傾斜，這符合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向，又保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步落地

值得一提的是，近日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議、住建部新聞發(fā)布會(huì)以及近期熱點(diǎn)樓市調(diào)控動(dòng)向也釋放了另一個(gè)信號(hào)：長(zhǎng)效機(jī)制從頂層設(shè)計(jì)開(kāi)始“落地”。實(shí)際上，中央已作出了“深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”的指示，這不僅是關(guān)注的重點(diǎn)，也是未來(lái)政策聚焦之處。

相關(guān)專家則表示，通過(guò)對(duì)各房地產(chǎn)政策系統(tǒng)分類研究，幾個(gè)關(guān)鍵的字眼集中在“限購(gòu)”“戶籍”“貸款”“穩(wěn)定”“調(diào)控”“共有產(chǎn)權(quán)”“租購(gòu)并舉”“租售同權(quán)”“房地產(chǎn)稅”等。具體來(lái)看，調(diào)控政策共性集中在土地、租賃、稅收、保障、金融等5個(gè)方面。

相關(guān)研究指出，長(zhǎng)效機(jī)制的目的是既要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，又要保障居民住有所居。長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用，從而規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)大起大落。

2018年，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將由理論層面進(jìn)入實(shí)踐層面。長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)將逐漸紓解經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)之間的矛盾，抑制房地產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期達(dá)到“持續(xù)、平穩(wěn)、健康”的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)住有所居。

差別化調(diào)控將常態(tài)化

2018年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制由理論層面進(jìn)入實(shí)踐層面。而這一階段，隨著城鎮(zhèn)化紅利的逐步消退，與之緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)規(guī)律的作用下也漸漸邁入“白銀時(shí)代”。

“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年整體維持平穩(wěn)將是大概率事件，但不同城市之間的差異化會(huì)愈加明顯，一線和部分二線城市的調(diào)控從嚴(yán)且不會(huì)放松，而二三線城市中又會(huì)是差別化調(diào)控集中的城市，城市內(nèi)限購(gòu)區(qū)域的調(diào)整、剛需人群的保障、交易的規(guī)范化等都是重點(diǎn)調(diào)控的方向。

三四線的掘金機(jī)會(huì)

一二線城市住宅用地供應(yīng)逐年下降的趨勢(shì)不會(huì)改變，未來(lái)無(wú)地可建、無(wú)房可售將成為熱點(diǎn)城市新常態(tài)。因此，剩下的三四線城市就成了房企增長(zhǎng)的最強(qiáng)“引擎”。

今年全國(guó)整體樓市下調(diào)，需要三四線城市交易量的拉動(dòng)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，除了強(qiáng)調(diào)控的一二線城市，三四線城市還是相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)供大于求或者供求關(guān)系基本均衡。在行業(yè)集中度越來(lái)越高、大房企越跑越快的大背景下，與其固守業(yè)績(jī)很難增長(zhǎng)的城市，不如把有限的資金投入發(fā)展更快的城市。

同時(shí)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如果規(guī)模上不去，排名會(huì)往下掉。在三四線城市，房企可以通過(guò)高周轉(zhuǎn)、快銷售，獲得更高利潤(rùn)率。而一二線城市往往占用大量資金，使得周轉(zhuǎn)率下降，現(xiàn)金回流速度慢，利潤(rùn)空間被壓縮，既不可能實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，也很難獲得利潤(rùn)的增長(zhǎng)。強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和沖規(guī)模房企必須下沉到三四線城市，因?yàn)榕锔目赡軒?lái)機(jī)會(huì)。