受各方因素影響，今年上半年島城樓市的成交量并不樂(lè)觀，尤其是新房成交量成為近幾年的“低谷”時(shí)期，五月六月更是出現(xiàn)了近千余套的下跌幅度。8月1日，青島樓市實(shí)行三年的限購(gòu)政策終于得以“松綁”。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一周時(shí)間多數(shù)樓盤呈現(xiàn)出咨詢量、看房量齊增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，成交量有望好轉(zhuǎn)。不少開(kāi)發(fā)商為了盡快實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)最大化，紛紛推出優(yōu)惠價(jià)格政策，樓市版圖上的“萬(wàn)元線”也悄悄發(fā)生變化，由原先的一路向北開(kāi)始慢慢回縮。

　　價(jià)格演變島城萬(wàn)元線一路向北

　　所謂“萬(wàn)元線”是對(duì)樓市區(qū)域價(jià)格進(jìn)行比較的一個(gè)形象化說(shuō)法。在其他城市，萬(wàn)元線往往是超過(guò)10000元/平方米的樓盤組成的區(qū)域邊界，在島城，“萬(wàn)元線”有其特殊性，就是發(fā)軔于前海并不斷向北擴(kuò)張。“青島的房?jī)r(jià)‘萬(wàn)元線’以每年2公里的速度向北推進(jìn)。”曾經(jīng)有人如此戲言。的確，就如島城樓市觀察人士張先生所描繪，2007年，青島出現(xiàn)第一個(gè)萬(wàn)元線的片區(qū)是在東海路附近；2008年開(kāi)始，青島萬(wàn)元線范圍不斷擴(kuò)大，香港路以南的沿海一線和嶗山部分小區(qū)進(jìn)入萬(wàn)元線區(qū)域；2009年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅火，萬(wàn)元線擴(kuò)展到寧夏路以南；2010年萬(wàn)元線出現(xiàn)在合肥路以南；2011年青島樓市持續(xù)火爆，房?jī)r(jià)一路飆升，萬(wàn)元線進(jìn)入李滄區(qū)；不過(guò)2012年受市場(chǎng)影響，萬(wàn)元線一度退出李滄，在新市北和李滄交界處徘徊。

　　進(jìn)入2013年，萬(wàn)元線再次發(fā)力，覆蓋了從市南區(qū)到李滄區(qū)的主城區(qū)，在原本萬(wàn)元線外的李滄區(qū)，特別是李村商圈附近和東李片區(qū)，主要交通干道兩側(cè)樓盤幾乎已全線過(guò)萬(wàn)。不僅如此，城陽(yáng)中心城區(qū)和西海岸也涌現(xiàn)出不少“萬(wàn)元盤”。

　　打開(kāi)青島的樓市地圖，如果以樓盤單價(jià)繪制一幅等高線，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)市南區(qū)和嶗山區(qū)沿海一線的新房?jī)r(jià)格是樓市的頂峰，單價(jià)至少是兩三萬(wàn)元；而市北區(qū)已經(jīng)幾乎找不到單價(jià)低于萬(wàn)元的房子；就算是李滄區(qū)萬(wàn)元盤也會(huì)比比皆是，像中海國(guó)際社區(qū)、綠城理想之城等項(xiàng)目的價(jià)格已漲到萬(wàn)元以上，海爾鼎世華府、偉東幸福之城四期湖山美地等新盤均價(jià)也是接近萬(wàn)元。對(duì)于不少剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，萬(wàn)元線北上也使得他們的購(gòu)房區(qū)域不斷向北，李滄、城陽(yáng)、西海岸等萬(wàn)元線附近或萬(wàn)元線之外的區(qū)域，是他們購(gòu)房的首選。

　　市場(chǎng)現(xiàn)狀樓市低迷萬(wàn)元線回潮

　　不過(guò)進(jìn)入2014年，島城樓市發(fā)生了戲劇性變化，受各方因素影響，島城樓市的成交量并不樂(lè)觀，尤其是新房成交量成為近幾年的“低谷”時(shí)期，五月六月更是出現(xiàn)了近千余套的下跌幅度。上半年新房成交均價(jià)在起起伏伏之后最終以6月份9649元/平方米的降價(jià)“收官”。面對(duì)島城樓市低迷，越來(lái)越多的購(gòu)房者開(kāi)始轉(zhuǎn)入觀望，“買漲不買跌”的市場(chǎng)心態(tài)淋漓盡致地表現(xiàn)出來(lái)。為此開(kāi)發(fā)商不得不從價(jià)格入手來(lái)吸引購(gòu)房者，有些樓盤重磅推出“0首付”限量購(gòu)房活動(dòng)，有的則壓低起價(jià)或首付打折來(lái)吸引購(gòu)房者眼球，有的項(xiàng)目甚至想出“老帶新”回饋優(yōu)惠老客戶的營(yíng)銷手段促進(jìn)成交量，一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的“房?jī)r(jià)大戰(zhàn)”就此拉開(kāi)序幕。

　　在這其中，島城樓市的萬(wàn)元線也是悄悄收縮。從7月青島樓市銷量十強(qiáng)排行榜上可以看出，上榜的熱銷項(xiàng)目均價(jià)幾乎全部在萬(wàn)元以下，可以從側(cè)面驗(yàn)證出島城樓市萬(wàn)元線的收縮。7月保利茉莉公館賣出169套，是主城區(qū)最暢銷的新盤，位于李滄區(qū)的該樓盤均價(jià)在9500元/平方米左右。其南側(cè)的中海國(guó)際社區(qū)前幾期均價(jià)早已過(guò)萬(wàn)，而三期御城惠后單價(jià)9字頭起，今年的價(jià)格一直維持在10400元/平方米。

　　新市北合并后，其東翼的新都心區(qū)域價(jià)值不斷凸顯，樓房單價(jià)也是不斷上漲，早早便將萬(wàn)元線甩在身后，不僅如今新都心區(qū)出現(xiàn)了萬(wàn)元線的“缺口”，像新都心純新盤玲瓏郡惠后起價(jià)僅8999元/平方米，“九字頭”的價(jià)格吸引了不少購(gòu)房者的關(guān)注。隨著老城區(qū)改造的推進(jìn)，新市北西翼的新盤價(jià)格也是早早突破萬(wàn)元線，不過(guò)如今不少樓盤卻在萬(wàn)元線附近猶豫，像裕龍?zhí)错斏绞莿倓偵鲜械募冃卤P，起價(jià)11000元/平方米。而海信湖島世家作為經(jīng)典項(xiàng)目，目前其起價(jià)9700元/平方米，均價(jià)10300元/平方米，并且還有購(gòu)房送車位的優(yōu)惠。如今，萬(wàn)元線無(wú)疑正在從李滄悄悄退出，在李滄和新市北的交界處“膠著”。

　　趨勢(shì)分析八月萬(wàn)元線還將膠著

　　萬(wàn)元線是不少購(gòu)房者的心理門檻，在萬(wàn)元線附近的樓盤也往往是最受關(guān)注，成交火熱的樓盤。不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，雖然數(shù)據(jù)顯示，8月島城市場(chǎng)預(yù)計(jì)有21個(gè)樓盤入市，不過(guò)如今新盤入市的定價(jià)顯得更加謹(jǐn)慎。記者看到8月已公布的新盤信息中，關(guān)于開(kāi)盤價(jià)格，多數(shù)樓盤都顯示“暫未公布”。讓人對(duì)“萬(wàn)元線”的動(dòng)態(tài)也產(chǎn)生了更多想象。

　　從具體樓盤來(lái)看，李滄區(qū)8月即將新開(kāi)或加推的7個(gè)項(xiàng)目，其中有5個(gè)老盤加推。將于8月首次開(kāi)盤的中南世紀(jì)城全新一期和萬(wàn)合馨苑都是價(jià)格相對(duì)較低的剛需項(xiàng)目。其中中南世紀(jì)城三期克魯茲小鎮(zhèn)首開(kāi)四棟高層，均價(jià)8400元/平方米。而這里之前就是萬(wàn)元線未企及的區(qū)域。

　　保利茉莉公館曾經(jīng)以8518元/平方米的開(kāi)盤價(jià)在開(kāi)盤當(dāng)天成功售出了首批房源的80%，8月該項(xiàng)目將加推，雖然價(jià)格未定，但是據(jù)了解上期均價(jià)在9500元/平方米。除此之外，位于青山路與九水路交匯處的海爾鼎世華府、位于虎山路77號(hào)的藍(lán)光coco蜜城等也將加推，雖然價(jià)格未定，但是據(jù)了解上期均價(jià)也分別是9860元/平方米和10100元/平方米。

　　同樣，位于新都心的玲瓏郡和鑫源向上也將在8月開(kāi)盤。玲瓏郡預(yù)計(jì)8月16日開(kāi)盤，均價(jià)10500元/平方米。鑫源向上主推66至97平方米的兩居和三居，目前價(jià)格待定。而在新市北西翼的保利香檳國(guó)際目前均價(jià)11700元/平，可以享受送10萬(wàn)車位，每戶還贈(zèng)送南北陽(yáng)臺(tái)一半面積，一樓再送花園，均價(jià)算下來(lái)也是在萬(wàn)元線附近。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在萬(wàn)元線近兩年的迅速北上后，島城樓市也進(jìn)入了調(diào)整期。當(dāng)下開(kāi)發(fā)商更多的會(huì)選擇促銷手段，敦促觀望的購(gòu)房者出手，像李滄這些新盤的價(jià)格都不會(huì)高。他認(rèn)為，“八月萬(wàn)元線還將膠著，起價(jià)會(huì)在萬(wàn)元以上，但是均價(jià)估計(jì)會(huì)在萬(wàn)元線左右。”

　　業(yè)內(nèi)觀察萬(wàn)元線暫時(shí)不會(huì)北上

　　8月1日，青島樓市限購(gòu)政策“松綁”，不少人士認(rèn)為島城樓市價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲，這也會(huì)引領(lǐng)樓市萬(wàn)元線繼續(xù)北上。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士表示，限購(gòu)“松綁”后，萬(wàn)元線并不會(huì)立即北上。

　　記者采訪了島城多名樓市觀察人士，他們均認(rèn)為，目前限購(gòu)政策看來(lái)對(duì)樓市有短期促進(jìn)作用，限購(gòu)解除初期會(huì)解放前期受購(gòu)房政策限制的積累客戶；此外可以提振市場(chǎng)信心，因?yàn)樗山壵邆鬟f了一個(gè)政府信號(hào)，提升市場(chǎng)信心，會(huì)使猶豫徘徊的購(gòu)房者增加信心，進(jìn)入市場(chǎng)，提高市場(chǎng)活躍度。“將會(huì)帶來(lái)利好。”青島合建行總經(jīng)理吳云海表示，這種利好主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，全國(guó)限購(gòu)松綁頻頻動(dòng)作，青島也傳言甚久，很多改善型客戶都在等這個(gè)機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)松綁會(huì)帶來(lái)一波銷售小高潮；其次，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，將增加對(duì)市場(chǎng)的信心，“開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)借此機(jī)會(huì)推盤，不會(huì)在價(jià)格上做文章，而是以合理的價(jià)格加速去化”；此外，隨著限購(gòu)的放開(kāi)，未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期將發(fā)生扭轉(zhuǎn)，觀望情緒會(huì)煙消云散。

　　在樓市觀察人士張先生看來(lái)，“取消限購(gòu)+降價(jià)=成交量回升。”他告訴記者，在此大好形勢(shì)下，置業(yè)顧問(wèn)勸說(shuō)客戶買房多了一份底氣，客戶買房多了一個(gè)理由。不過(guò)他認(rèn)為，當(dāng)前形勢(shì)下，賣房還是要靠合理的價(jià)格回調(diào)，以價(jià)換量是正途。“放開(kāi)限購(gòu)，房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模反彈，或者漲價(jià)的現(xiàn)象。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

　　記者了解到，當(dāng)下限購(gòu)政策的松綁更多的是帶來(lái)樓市成交量的上升，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的刺激有限，因此萬(wàn)元線北上的動(dòng)力也不足。