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青島最高租售比達(dá)1:1031 買房靠出租回本至少需要86年
發(fā)布時間：
2024-04-09 08:52
租售比——這個對于青島市民來說可能還是有些陌生的參考指標(biāo)，但最近頻繁被一線城市官方媒體的報(bào)道中，成為最重要的“參考數(shù)據(jù)”，隨即“樓市泡沫預(yù)警”、“買房不如租房”等報(bào)道訴諸報(bào)端。那么，“租售比”究竟是一種怎樣的數(shù)據(jù)，它有什么樣的功能？用租售比數(shù)據(jù)衡量一下青島樓市，目前情況又是怎樣的呢？
日前，新聞網(wǎng)記者結(jié)合島城多處交易火爆二手房樓盤進(jìn)行獨(dú)家數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)租售比竟達(dá)1:1031，這就意味著這樣的房源按照目前這樣的市場價格租賃下去，將要花費(fèi)近86年時間才能收回成本，而在房子“短短的”的70年產(chǎn)權(quán)光陰里，如果想通過“以租養(yǎng)房”完成置業(yè)完全是泡影。
租售比可衡量投資回報(bào)率 已成“專業(yè)房東”投資“試金石”
租售比，通常是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，還有一種說法是房屋月租金與房屋總價的比值。即租售比= 每平方米建筑面積的月租金/每平方米建筑面積的房價=月租金/房價。例如，某小區(qū)一套建筑面積100平三居每月租金為3000元，目前市面交易均價為15000元/㎡，通過上述公式可算出可以算出該套住房租售比為1:500。
目前，國際上通常用這樣的公式計(jì)算得出的租售比，來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況。房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況良好的地區(qū)租售比一般界定為1∶200—1∶300之間。如果租售比高于1∶300，比如，已經(jīng)達(dá)到了1：500的情況，那么就意味著房東大概需要500個月才能收回購房成本，與租售比在1∶200—1∶300之間的房產(chǎn)相比，投資價值明顯小很多，房產(chǎn)泡沫也就隨之顯現(xiàn)出來；而如果租售比低于1∶200則情況正好相反，那就表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，租金回報(bào)率較高，后市看好。
雖說“租售比”對于多數(shù)青島市民來說有點(diǎn)陌生，但其實(shí)對于不少島城專業(yè)樓市投資客來說，這個數(shù)據(jù)是他們投資必備的“試金石”。一位在青島樓事論壇活躍多年的資深投資客告訴記者：“我名下有多套出租房產(chǎn)，如今每年房租入賬約18萬，而這幾套住房都是我通過租售比考核后買來的，通常租售比高于1:400住房我會第一時間放棄，因?yàn)檫@類房源租金收入往往與原始投資入不敷出。”
青島9成熱銷二手房租售比1：450以上 更有房子回本至少需要86年
根據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2014年青島一季度租賃市場最活躍的前十樓盤租售比全部大于1:450，這意味著這10個社區(qū)的房價是存在一定泡沫的。其中，嶗山區(qū)的山水名園目前租金32元/月/㎡，二手房售價高達(dá)32983/㎡。租售比是1:1031，是所有樓盤中租售比值最大的，以該小區(qū)1套100㎡的住房為例，如果想通過“以租養(yǎng)房”方式置業(yè)，按照目前租金價位賺回購房總支出，至少需要1031個月約86年，而一套普通住宅的土地使用年限最長也只有70年。
魯信長春花園作為,一季度青島關(guān)注度最高的二手樓盤，目前租金39元/月/㎡，項(xiàng)目成交均價18876元/㎡，租售比為1:484，這一數(shù)據(jù)在10個熱點(diǎn)樓盤中租售比值算較低的，但想通過租金回本仍需要484個月約40年，難度可見一斑。臺東區(qū)域的十五大街是熱點(diǎn)樓盤中最接近平穩(wěn)數(shù)值的，租售比為1:397。此外，市南區(qū)新貴都租售比1:497，浮山后景觀社區(qū)湖光山色1:623，嶗山東城國際1:627，李滄百通馨苑1:476，四季景園1：565。
從租賃市場最熱的片區(qū)來看，大學(xué)路由于學(xué)區(qū)房戶口主導(dǎo)的因素一直是青島二手房市場的火熱區(qū)域，目前該區(qū)域租金35元/月/㎡，房源成交均價18876元/㎡，租售比為1:699，是島城地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的區(qū)域。浮山后則是熱門區(qū)域中租售比值最接近正常狀態(tài)的，但也達(dá)到1:531。湛山房源租金相對較高，目前該區(qū)域租金43元/月/㎡，但由于房屋成交均價較高，租售比達(dá)到了1:602。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，島城目前約有110個樓盤處在租售比良好區(qū)間，例如市南區(qū)海門路的百通海納尊邸目前租金為98元/月/㎡，成交均價20075元/㎡，房屋租售比1:203，即僅通過203個月約17年時間，就可以通過目前租金價完成回本。此外，市南區(qū)的天晟苑海韻都會、櫻花園、新世界大廈、福泰廣場、匯通天地等小區(qū)房屋租售比均在1:200左右，置業(yè)后可獲得較高的租金報(bào)酬。市北區(qū)的萬科城、錯埠齡一小區(qū)，嶗山區(qū)的北村小區(qū)房源也均在租售比良好區(qū)間，交易運(yùn)行情況良好。
多數(shù)購房者更看重房屋自身升值 專家提醒：參考租售比可規(guī)避一定風(fēng)險
“在多數(shù)人的概念中，房地產(chǎn)收益的主要來源并非出租，而是房產(chǎn)自身的增值收益。在市場行情好的時候?qū)⒎孔映鍪垡垣@取高額收益才是中國大部分購房者的目的，這也是房地產(chǎn)需求能長時間保持旺盛的原因。”業(yè)內(nèi)人士分析稱，對目前島城一般購房者而言，租售比的參考價值很有限。在房價上漲的背景下，不僅是有錢人為了保值或者投資升值而購房，越來越多的工薪階層也加入到了“買房賺錢”的行列。有錢人為保值購房，租金高低與否本來他們就不關(guān)心，而房價上漲帶來的巨大利潤也讓越來越多的普通購房人忽略租金的高低。但對于專業(yè)的投資客來說，租售比是他們置業(yè)前必須參考的，例如圖書館周邊幾個盤租售比就相對接近良好值，買房后很快就能通過租金賺回買房支出。
但“租售比”并不只有租房客需要參考，鏈家青島市場部經(jīng)理殷天逸表示，正確利用租售比可以規(guī)避一定的投資風(fēng)險。“隨著對房地產(chǎn)市場中投資行為的打擊，住宅市場的投資客越來越少，這導(dǎo)致“租售比”近幾年在島城樓市中很少被提及，但事實(shí)上，租售比能夠客觀反映一個區(qū)域或者某個項(xiàng)目的投資價值，即使置業(yè)后不是用來賺取租金，選擇租售比值在1:200-1:300區(qū)間的房源仍可以有效地避開房產(chǎn)泡沫，再結(jié)合空置率、轉(zhuǎn)手率等數(shù)據(jù)綜合分析，可以很快完成高收益的投資。
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