來(lái)源：青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)2013-08-16 07:08:21

近期，我國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)“高燒不退”，而部分二三線(xiàn)城市則“鬼城”“鬼樓”不時(shí)出現(xiàn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎成了一個(gè)投機(jī)市場(chǎng)，買(mǎi)房子保值增值的預(yù)期更加強(qiáng)烈。

    在穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，有關(guān)樓市的調(diào)控政策會(huì)不會(huì)“轉(zhuǎn)向”？房地產(chǎn)市場(chǎng)改革如何“破題”？正在海南三亞舉行的2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)者圍繞目前樓市焦點(diǎn)問(wèn)題展開(kāi)了激辯。

一線(xiàn)樓市堪比“最熱夏季”

    今年上半年，北上廣深等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)可謂是“高燒不退”，其溫度上升堪比60年來(lái)“最炎熱夏季”。

    7月20日，北京中建國(guó)際港開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，1462套房源售罄，認(rèn)購(gòu)金額37.9億元，創(chuàng)造了2012年以來(lái)全國(guó)單日、單一樓盤(pán)最高的銷(xiāo)售紀(jì)錄。

    中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，7月份北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34％。

    “如今的樓市，一線(xiàn)城市和二三四線(xiàn)城市是‘冰火兩重天’。”住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌說(shuō)。

    與北上廣一線(xiàn)城市相比，相當(dāng)一批二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)冷清低迷。海南一家地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人告訴記者，他們的項(xiàng)目7月份以來(lái)成交為零，“公司要做的就是放慢推盤(pán)節(jié)奏”。

    鄂爾多斯、溫州等地，樓市更為趨冷。鄂爾多斯房?jī)r(jià)全線(xiàn)下跌，不僅出現(xiàn)大量的空置住房包括寫(xiě)字樓，甚至引發(fā)了以白酒抵債和換取房產(chǎn)的亂象。

    “三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)被‘拋棄’。”金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪說(shuō)。景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍說(shuō)，景瑞地產(chǎn)最早在三線(xiàn)城市布局，現(xiàn)在也在回歸一線(xiàn)城市。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，2010年國(guó)家針對(duì)一線(xiàn)城市進(jìn)行調(diào)控，大量房企涌入二三線(xiàn)城市形成過(guò)剩，一線(xiàn)城市再度供不應(yīng)求。“目前一線(xiàn)城市的供不應(yīng)求，和三四線(xiàn)城市庫(kù)存積壓比較大并存。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不平衡。

樓市調(diào)控面臨“轉(zhuǎn)向”

    限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政調(diào)控手段不可謂不嚴(yán)厲，但實(shí)際效果似乎依然不彰？

    中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為，過(guò)去的調(diào)控措施不斷采用行政手段，在一定意義上不利于市場(chǎng)配置資源。“我們的調(diào)控措施主要集中在限購(gòu)、限價(jià)、限貸等一些方面，而土地和樓盤(pán)的有效供給明顯不足。”顧云昌指出，今年上半年全國(guó)住宅用地供應(yīng)僅完成全年計(jì)劃的36.7％。而過(guò)去三年的土地供應(yīng)計(jì)劃均未完成。

    與此同時(shí)，證券市場(chǎng)吸引投資十分低迷，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)上漲。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，作為最重要的投資渠道，目前股市的吸引力非常低，基金等多樣化理財(cái)產(chǎn)品也沒(méi)有得到應(yīng)有的發(fā)展，房產(chǎn)因此成為“人見(jiàn)人愛(ài)”的投資方式。

    渣打銀行“開(kāi)發(fā)商景氣指數(shù)”調(diào)查的30家開(kāi)發(fā)商中，23家開(kāi)發(fā)商認(rèn)為未來(lái)6月內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)10％，6家開(kāi)發(fā)商表示漲幅會(huì)更大。“下一步調(diào)控政策可能更加尊重市場(chǎng)規(guī)律，但已經(jīng)實(shí)施的調(diào)控政策短期內(nèi)也很難退出。”住建部政策研究中心主任秦虹說(shuō)。

    賈康認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍在“上限”和“下限”的合理區(qū)間，樓市調(diào)控和房?jī)r(jià)不會(huì)輕易“轉(zhuǎn)向”。

    加大改革力度

    在博鰲論壇上，與會(huì)嘉賓認(rèn)為，要改變以往“重調(diào)控、輕改革”的局面，以推進(jìn)土地、稅收、金融制度方面的改革為抓手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，有關(guān)部門(mén)制定的涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制正在論證，估計(jì)3個(gè)月后逐步清晰并公布于眾。“長(zhǎng)效機(jī)制必須更多運(yùn)用市場(chǎng)的辦法，保持供求關(guān)系總量平穩(wěn)，以及房?jī)r(jià)平穩(wěn)。”顧云昌說(shuō)。

    中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長(zhǎng)鄭新立認(rèn)為，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)改變以往的一些思路，從改善供給方面下工夫。“改革是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展最重要的契機(jī)。”陳淮說(shuō)，當(dāng)務(wù)之急是推進(jìn)土地和資金要素的市場(chǎng)化。

    一些專(zhuān)家認(rèn)為，這一改革需從以下三個(gè)方面推進(jìn)：一是逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)的稅收體系。二是推進(jìn)土地制度改革，改變政府壟斷土地市場(chǎng)造成地價(jià)上升的局面。三是推進(jìn)金融體制改革，拓寬財(cái)富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。“影響房?jī)r(jià)的因素主要是土地、稅費(fèi)和資金成本，對(duì)房地產(chǎn)的土地、稅費(fèi)和金融的改革在未來(lái)的幾年會(huì)有新的進(jìn)展。”首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光說(shuō)。

    專(zhuān)家建議，城市結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象是今后重點(diǎn)需要調(diào)整的方向。如果不能推進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，很難解決一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。

相關(guān)新聞：杭州經(jīng)適房滿(mǎn)五年可上市 增值部分55%歸政府

    據(jù)新華社電 記者15日從杭州市政府獲悉，備受關(guān)注的杭州市經(jīng)濟(jì)適用房交易規(guī)定于當(dāng)日出臺(tái)。該政策明確，簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）滿(mǎn)5年的經(jīng)適房可上市交易，不過(guò)經(jīng)適房住戶(hù)要按照評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)價(jià)差價(jià)的55%向政府繳納土地收益等價(jià)款。

    當(dāng)日公布的《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購(gòu)管理的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》明確，由于經(jīng)適房沿革復(fù)雜，所以采取分類(lèi)處置辦法，符合簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）之日起滿(mǎn)5年，并補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等方式處置該住房。

    由于經(jīng)適房兼有住房保障的功能，因此杭州采取“收益部分歸公”的處置措施?！秾?shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，2004年9月1日為土地收益等價(jià)款繳納比例的分界點(diǎn)，在此之前簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）的，上市交易時(shí)按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法》的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用。此后的，按照屆時(shí)公布的評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)價(jià)差價(jià)的55%向政府繳納土地收益等價(jià)款。